Que hacer si Vd. no puede pagar su hipoteca

 

En el caso de que Vd. no pueda afrontar en el futuro el pago de su hipoteca desde ABOGADO MADRID ON LINE, le recomendamos las siguientes vías de solucion a su problema:

a) LA DACION DE PAGO TOTAL:es la entrega POSESORIA Y A TITULO DE PROPIEDAD del inmueble a cambio de la deuda.

La entrega puede ser antes o durante la ejecución hipotecaria, pero siempre, antes de la subasta. Todas las entidades acogidas al código de buenas prácticas, que en la actualidad son su gran mayoria,

 están obligadas a aceptar la dación en pago si el deudor hipotecario cumple con los requisitos establecidos en dicho código.

El Gobierno puso en marcha el Código de Buenas Prácticas en abril de 2012 y más 4.400 deudores hipotecarios han solicitado acogerse y cuenta en la actualidad con 97 entidades adheridas. La dación total se instrumentaliza mediante escritura y el día de la firma el deudordebe entregar las llaves de la vivienda.

La dación está recogida en el Código Civil (art 1175) y se contempla como opción en la Ley Hipotecaria (art. 140).

Artículo 1.175: "El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos. Los convenios que sobre el efecto de la cesión se celebren entre el deudor y sus acreedores se ajustarán a las disposiciones del título VII de este libro y a lo que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil"

b) LA DACIÓN DE CARACTER

PARCIAL:En una dación en pago parcial, el afectado pierde su vivienda pero no consigue la extinción total de la deuda con el banco, aunque sí la reduce considerablemente. Mediante esta fórmula se entrega el inmueble al banco (antes o durante la ejecución, pero siempre antes de la subasta) con reconocimiento de deuda de acuerdo a la capacidad de endeudamiento y pago del deudor. Se instrumentaliza mediante escritura pública y se realiza el reconocimiento de deuda en la misma escritura.

Para que la entidad acepte la dación en pago es imprescindible que el inmueble no tenga anotadas cargas posteriores NI DEUDAS POSTERIORES A LA CONCESION DE LA HIPOTECA GRAVADAS SOBRE LA VIVIENDA (embargos, segundas hipotecas, etc...) ya que entonces, la entidad tendría que hacerse cargo de la deuda posterior, en todos los casos, y en ese quizas la entidad bancaria no accederia a dicha vía amistosa.

Esta es quizas la solucion de más comun de la dación ya que la total al ser necesario unos requisitos muy concretos el ambito de aplicacion de la misma es muy reducido.

c) LA REFINANCIACIÓN:La refinanciación es una fórmula mediante la cual, ( la menos onerosa para el cliente, en el momento, aunque se incrementan los intereses aumentando los años de concesión del prestamo) la entidad financiera, adecua las cuotas a los ingresos reales y periodicos del deudor, ya sea mediante una carencia en el pago de capital pendiente e intereses ordinarios, o bien, entregando una nueva cantidad al deudor e incrementando el principal (deuda original) para hacer frente al préstamo contraído por el mismo.

Esta solución sólo es viable cuando la situación económica del deudor previsiblemente va a mejorar en el futuro o sus expectativas son favorables respecto a su situación laboral con un empleo estable que le permitan ingresos en un futuro.

d) LA SUSPENSION Y APLAZAMIENTOS: Son soluciones a "corto plazo". Se centran en alargar el tiempo del procedimiento cuando ya se ha iniciado la ejecución hipotecaria y con la nueva Ley de protección de los deudores hipotecarios se intenta que colectivos sociales desfavorecidos puedan aplazar la ejecución dos años. También se intenta conseguir menor deuda para el afectado, aunque la pérdida de la vivienda es irreversible, si no se produce el pago de la deuda contraída.

ción económica y poder respirar más aliviado.

E) LA CONDONACIÓN DE LA DEUDA:
En consonancia con la espectacular bajada en el precio de la vivienda, es frecuente que el valor de la misma sea a día de hoy, notablemente inferior a la deuda contraída. Una solución eficaz para las dos partes del conflicto es la venta del inmueble con valor de mercado actual y la negociación con la entidad acreedora para una "condonación y quita de deuda" del resto.

Normalmente uno de los problemas reales con los que nos encotrabamos a la hora de valorar el bien hipotecado es que la tendencia era que las tasaciones las realizaba la propia entidad bancaria con unas estimaciones muy por encima del valor real de mercado, para conceder el 100% del valor del bien hipotecado. Pues bien a raíz de la caida de los valores de mercado en el caso de la dacion en pago el cliente entregaba el bien pero seguia debiendo la deuda, por cuanto el valor real del piso habia bajado ostensiblemente; bueno pues con la condonacion se tratar de paliar ese desajuste.

En las condonaciones pueden ser del importe total restante o de cantidades importantes que ayuden al deudor a hacer frente a un pago acorde a sus ingresos.

f) EL ALQUILER SOCIAL:
La pérdida de la vivienda tras la subasta y lanzamiento del inmueble dejan al afectado en situación de precariedad. El afectado puede acceder a un alquiler social, DE OTRA VIVIENDA O DE SU PROPIA VIVIENDA, con unas rentas más económicas.

Actualmente el innumerable parque de viviendas adjudicadas a las entidades bancarias supone una fuente de bienes para ser destinados al alquiler social. Actualmente es la situacion más precaria, aunque de este modo se consigue que al menos, como mal menor la familia no se encuentre desamparada en la calle.

No obstante a parte de estas soluciones en abstracto la base de una solucion efectiva, es la NEGOCIACION CON LA ENTIDAD BANCARIA,  y a partir de ahí empezar a construir una salida a esta situacion tan extrema.